Interdiction de location et gel des loyers des passoires énergétiques
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre.
Le DPE s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre et sert notamment à identifier les passoires énergétiques (étiquettes F et G du DPE, c’est-à-dire les logements qui consomment le plus d’énergie et/ou émettent le plus de gaz à effet de serre). Enfin, il informe l’acquéreur ou le locataire de la « valeur verte », donne des recommandations de travaux à réaliser pour l’améliorer, et des estimations de ses charges énergétiques.
Quels sont les critères de décence énergétique ?
Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent. Pour qu’un logement soit considéré comme « décent », la loi prévoit qu’il doit respecter des niveaux de performance énergétique minimums de plus en plus exigeants.
En France métropolitaine, pour être qualifié de « décent », un logement doit :
- À partir du 1er janvier 2023, avoir une consommation d’énergie G (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement, etc.), exprimée en énergie finale, inférieure à 450 kWhEF/m²/an. Cette consommation est estimée dans le DPE (attention, il s’agit de la consommation d’énergie finale et non d’énergie primaire) ;
- À partir du 1er janvier 2025, avoir au moins la classe F du DPE ;
- À partir du 1er janvier 2028, avoir au moins la classe E du DPE ;
- À partir du 1er janvier 2034, avoir au moins la classe D du DPE.
Quels sont les logements concernés par ces échéances successives ?
Les critères de performance s’appliquent au parc privé (location nue ou meublée) comme au parc social.
En revanche, les dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur la décence ne s’appliquent pas aux locations saisonnières (meublés touristiques).
Les critères de décence énergétique applicables aux échéances successives décrites ci-dessus s’appliquent à tous les nouveaux contrats de location conclus et aux contrats renouvelés ou tacitement reconduits à compter de chacune des dates concernées.
Les critères de décence énergétique applicables aux échéances successives décrites ci-dessus ne s’appliqueront pas aux contrats en cours avant l’échéance du renouvellement ou de la reconduction tacite (généralement les baux d’habitation ont une durée de 3 ans puis peuvent être tacitement reconduits). En revanche, ils s’appliqueront au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite du contrat.
Le DPE du logement est vierge, peut-il être qualifié de décent au 1er janvier 2023 ?
Non.
Depuis le 1er janvier 2023, il convient de respecter, pour les locations de logements, le critère de décence énergétique. Celui-ci impose que la consommation énergétique du logement en énergie finale, calculée par le diagnostic de performance énergétique, soit inférieure à 450 kWh/m²/an.
Or dans le cas d’un logement dont le DPE est vierge, le propriétaire ne peut attester du respect de ce critère. Dans ce cas, son logement sera considéré comme indécent à compter de la première reconduction tacite postérieure au 1er janvier 2023, et seul un nouveau DPE (non vierge) pourra alors permettre de justifier du critère de décence.
Quels logements sont concernés par la mesure du gel des loyers ?
La Loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 interdit à compter du 24 août 2022 toute augmentation de loyer des logements du parc privé classés F et G au titre du DPE. La loi précise que ces dispositions s’appliquent pour les contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date.
Concrètement, il n’est plus possible pour le propriétaire de ce type de logement :
- D’augmenter le loyer entre deux locataires, au moment d’établir un nouveau bail,
- De proposer une hausse de loyer au locataire lors du renouvellement du contrat,
- De procéder à la révision annuelle du loyer en cours de bail (basée sur une éventuelle clause d’indexation incluse dans le bail),
- Ou encore d’engager une action en réévaluation du loyer au renouvellement du contrat dans les zones soumises à encadrement des loyers.
Comment rendre un logement décent ?
Pour pouvoir louer votre logement, vous pouvez engager des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir du statut de logement indécent (attesté par la réalisation d’un DPE post travaux). Afin d’être guidé dans les travaux à réaliser vous pouvez faire appel à un professionnel pour la réalisation d’un audit énergétique. Différentes catégories de travaux peuvent être réalisées pour améliorer la performance énergétique du logement : remplacement des fenêtres, isolation, ventilation, changement de système de chauffage, etc.
Les travaux de rénovation énergétique en copropriété peuvent donner lieu à une intervention sur les parties communes (isolation des façades et des toitures, remplacement des systèmes collectifs de chauffage et d’eau chaude sanitaire) et/ou sur les parties privatives (remplacement des systèmes de chauffage individuel, remplacement des fenêtres, isolation par l’intérieur, etc.). Dans le cas d’une intervention sur les parties communes, en application de la loi du 10 juillet 1965, l’accord de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires sera nécessaire.
Quelle que soit votre situation, des aides techniques et financières existent pour rénover ou louer votre logement (déficit foncier, certificats d’économie d’énergie, MaPrimRénov’, Loc’avantages, etc.). Pour plus d’informations sur ces dispositifs, et avant d’initier des travaux, il est recommandé de prendre contact avec les conseiller(éres) de l’Espace France Renov du CEDER pour bénéficier d’une information neutre, gratuite et personnalisée.
